lunes, 6 de julio de 2015

COMO TRIBUTA LA INDEMNIZACIÓN POR DESALOJO DE LA VIVIENDA

Indemnización para abandonar el inmueble


Su empresa es una promotora que hace unos años, ante la dificultad de vender los inmuebles construidos, los alquiló. Ahora va a indemnizar a los arrendatarios para que abandonen dichos inmuebles y así poder venderlos...
Como las ventas del sector inmobiliario están mejorando, usted se plantea vender ahora estos inmuebles. Y a los inquilinos que no quieran comprarlos les ofrecerá una indemnización a cambio de que renuncien al alquiler . Apunte.Vea las consecuencias fiscales que se derivarán del pago de dicha indemnización, tanto para usted como para los perceptores. 

Tributación indirecta

Contraprestación. Este tipo de pagos no son verdaderamente una indemnización. El arrendatario no está obligado a aceptarlos, sino que son fruto de un acuerdo, por lo que r ealmente son una contraprestación por la renuncia por parte del inquilino a su derecho de alquiler. 
IVA o ITP. Al tratarse de una renuncia a cambio de una contraprestación, la tributación indirecta variará según si el arrendatario es un empresario o un particular. 

  • Empresario. Si el arrendatario es otro empresario, la operación tributará por IVA. Apunte. Tendrá la consideración de una prestación de servicios en la que el arrendatario deberá emitir una factura con un IVA del 21%.
  • Particular. Si el arrendatario es un particular (por ejemplo una pareja que arrendaba una vivienda), la operación no tributará por IVA. ¡Atención! Sin embargo, al tratarse de la venta de un derecho, su empresa se verá obligada a satisfacer ITP. En este sentido, algunas comunidades autónomas exigen el tipo aplicable a la transmisión de inmuebles o de derechos reales sobre éstos (entre un 8% y un 10% del importe de la indemnización), aunque cabe defender que el tipo aplicable es el 4%, ya que el derecho del arrendatario deriva de un contrato (no es un usufructo, que sí que es un derecho real).
¡Atención! Cuestión distinta se daría si el arrendatario fuese el que decidiese, unilateralmente, resolver el contrato de forma anticipada. Los importes que dicho arrendatario debería satisfacer a su empresa por incumplir el contrato de alquiler sí que constituirían una auténtica indemnización y no habría tributación ni por IVA ni por ITP. Apunte. En ese caso no existiría ninguna contraprestación, sino simplemente un pago por incumplimiento de contrato. 

Tributación directa

Arrendador. Respecto a la tributación del propio pago, para usted (tanto si actúa a través de una sociedad como si lo hace como empresario individual) la cantidad que satisfaga no será un gasto, sino un mayor valor de adquisición del inmueble. Apunte. Si más adelante logra venderlo, deberá declarar una menor ganancia por dicha transmisión en su IRPF o en su Impuesto sobre Sociedades, según corresponda. 
Arrendatario. En el caso del arrendatario que percibe la contraprestación, su tributación variará según sea una sociedad o una persona física: 

  • Si es una sociedad, las cantidades percibidas constituirán un ingreso más, imputable en su base imponible.
  • Si es una persona física (tanto si desarrolla una actividad económica en el local como si no lo hace), el ingreso constituirá una ganancia patrimonial imputable en la base del ahorro del IRPF (por la que en 2015 tributarán al 20% los primeros 6.000 euros, al 22% los siguientes 44.000 euros y al 24% el resto).
Dado que dicha contraprestación se pacta con el inquilino, la operación se considera una compraventa de derechos y no una indemnización propiamente dicha, con las repercusiones fiscales que ello conlleva.